Ľudia, ktorí potrebujú riešiť svoje bývanie a pre záväzky z iných úverov im nezostáva na prípadnú splátku hypotéky, môžu tieto dlhy vyplatiť hypotekárnym úverom. Každého klienta však banka posudzuje individuálne a nie každý splní podmienky na poskytnutie úveru.
Hypotékou možno vyplatiť aj dlhy
Každý úver na seba viaže určitú časť príjmu spotrebiteľa. To musí každá banka zohľadniť pri rozhodovaní o poskytnutí hypotéky. Banka zisťuje, akú veľkú časť disponibilného príjmu pohltia splátky úverov, ktoré musí splácať žiadateľ o hypotéku. Ak žiadateľovi zostane príliš málo prostriedkov na splácanie hypotéky pre vysoké splátky iných úverov, banka nemôže hypotéku poskytnúť v klientom požadovanej plnej výške. K takémuto rozhodnutiu ju zaväzuje platná legislatíva, ako aj odporúčania Národnej banky Slovenska.
Prípadným riešením pri potrebe financovať svoje bývanie môže byť vyplatenie spotrebných úverov a kreditných kariet formou hypotekárneho úveru. Túto možnosť potvrdzujú slovenské banky. Upozorňujú však, že preverujú každého klienta individuálne, najmä jeho platobnú schopnosť, a nie každému nakoniec úver schvália. „Banka pri poskytovaní hypotéky posudzuje platobnú schopnosť klienta, a to porovnávaním jeho príjmov a výdavkov. Ak má klient vyššie výdavky ako príjmy, je logické, že banka mu hypotéku neposkytne. V prípade konsolidácie však vieme klientovi spojiť viacero úverov do jedného, čo je pre klienta výhodné.“
„Pri žiadosti o hypotéku by mal klient zvážiť, či zo svojho príjmu aj po odrátaní výdavkov bude schopný splácať mesačné splátky. V prípade, ak má klient viac úverov a jeho splátky sú vysoké, môže byť riešením pristúpenie spoludlžníka, pričom schopnosť splácať úver sa bude posudzovať vzhľadom na spoločný príjem, ale aj vzhľadom na spoločné výdavky. Príjmy spoludlžníka by preto mali byť dostatočné a jeho výdavky nízke. Klient tiež môže zvážiť konsolidáciu svojich existujúcich úverov. To znamená, že existujúce úvery spojí do jedného nového úveru, kde vďaka nižšej úrokovej sadzbe a prípadnému predĺženiu splatnosti získa nižšie mesačné splátky, čím sa jeho disponibilný príjem zvýši.“
Poskytnutie úveru často závisí aj od ceny zakladanej nehnuteľnosti. „V prípade, že cena zakladanej nehnuteľnosti postačuje na krytie hypotéky, o ktorú sa žiadateľ uchádza, je možné hypotéku navýšiť a získať v rámci nej aj financie na vyplatenie starších záväzkov žiadateľa.“
Ako sa vybavuje hypotekárny úver
Ak je úver schválený, banka vyzve klienta k podpisu úverovej zmluvy, záložnej zmluvy a zmluvy o vedení účtu.
Pred podaním žiadosti o úver
- Táto etapa v sebe zahŕňa pre klienta výber banky, ktorá mu úver poskytne alebo neposkytne. Dôležitým kritériom pri výbere banky je výška úroku z poskytnutého úveru spoločne s dĺžkou jej garantovanej doby. Často sa stáva, že klient obíde niekoľko inštitúcií, kým narazí na tú, v ktorej je schopný vyhovieť všetkým požiadavkám a úver získať.
- Klient býva pri návšteve banky oboznámený so základnými informáciami o hypotekárnych úveroch a mal by dostať aj zoznam všetkých dokladov, ktoré budú v jeho konkrétnom prípade potrebné na schválenie úveru. Neoddeliteľnou súčasťou by mal byť aj orientačný prepočet, či je klient schopný zo svojich príjmov úver splácať.
- Až keď budú všetky doklady, vrátane dokladov o výške príjmu, zostavené, klient vyplní a odovzdá žiadosť o poskytnutie úveru.
Po podaní žiadosti o úver
- Po podaní žiadosti si banka necháva určitý čas na spracovanie žiadosti. Ak je úver schválený, banka vyzve klienta k podpisu úverovej zmluvy, záložnej zmluvy a zmluvy o vedení účtu. Klient je oboznámený so zmluvnými dokumentmi.
- Po splnení podmienok (napr. vinkulácia poistiek, zapísanie záložného práva do katastra – niekedy stačí iba podanie návrhu na zápis do katastra) môže klient začať úver čerpať. V priebehu čerpania, čo môže byť v prípade stavby aj rok a dlhšie, splácate banke iba úroky z vyčerpanej sumy.
Po vyčerpaní úveru
- Po vyčerpaní úveru klient dostane oznámenie o ukončení čerpania a definitívnej výške anuitnej splátky, ak je úver splácaný týmto spôsobom. Začnete splácať úroky a umorovať istinu.
- Pri uzatváraní hypotéky si klient a banka dojednávajú aj tzv. fixáciu úrokovej sadzby. Pokiaľ je fixácia napr. 5 rokov, úrok sa môže zmeniť až za 5 rokov. Pred zmenou úrokovej sadzby je klient bankou informovaný a má možnosť čiastočne alebo úplne splatiť úver bez sankcií.
- V prípade neúčelovej hypotéky, ktorá spadá pod režim zákona o spotrebnom úvere (č. 321/2001 Zb.), možno kedykoľvek urobiť mimoriadnu splátku časti alebo celého úveru.
Doklady potrebné na vybavenie hypotekárneho úveru
- doloženie výšky príjmov (daňové priznanie alebo potvrdenie príjmu od zamestnávateľa) žiadateľov, prípadne spoludlžníkov alebo ručiteľov,
- ocenenie založenej nehnuteľnosti, výpis z katastra o zanesení záložného práva + vinkuláciu poistenia tejto nehnuteľnosti v prospech banky,
- ďalšie doklady: niekedy aj vinkuláciu životného alebo úverového poistenia v prospech banky.
- Ak je úver použitý na investíciu do nehnuteľností, banka ďalej požaduje doklady o nehnuteľnosti:
- 1. v prípade kúpy nehnuteľnosti:
- kúpna zmluva (zmluva o budúcej kúpnej zmluve)
- výpis z katastra nehnuteľností (či nehnuteľnosť existuje, kto ju vlastní a že na nej nie je iné záložné právo alebo vecné bremeno)
- 2. v prípade výstavby, rekonštrukcie, opráv, a pod.:
- stavebné povolenie (s nadobudnutím právoplatnosti)
- projektovú dokumentáciu
- rozpočet stavby
- prípadne zmluvy s dodávateľmi
- výpis z katastra nehnuteľností (dôkaz existencie a vlastníctva stavebného pozemku alebo nehnuteľnosti)
- Zoznam dokladov sa môže prípad od prípadu líšiť. Existujú napríklad hypotéky bez dokladovania príjmu, hypotéky dohodnuté čiastočne po internete atď.
Akú máte šancu získať hypotéku?
Dostane úver na bývanie ľahšie zamestnaný muž alebo živnostníčka?
Príklad č. 1: Zamestnaný muž
Má žiadateľ šancu získať hypotekárny úver vo výške 100 000 eur na kúpu štvorizbového bytu v Bratislave? Klient má 38 rokov, vyživuje jedno dieťa, je rozvedený. Čistý príjem zo zamestnania má 1 200 eur. Splátka iných úverov – spotrebné úvery a kreditné karty – predstavuje mesačne 700 eur a zostávajúca výška úverov dokopy predstavuje sumu zhruba 30-tisíc eur. Aké sú možnosti pri získavaní hypotéky pre takéto klienta? Môže hypotékou vyplatiť iné úvery a zvyšok použiť na kúpu nehnuteľnosti? Môže napríklad založiť inú nehnuteľnosť (napríklad rodičovský byt) v hodnote zhruba 70 000 eur? Prípadne skombinovať obe možnosti?
Príklad č. 2: Živnostníčka
Akú šancu získať hypotéku má živnostníčka s príjmom 2 500 eur mesačne, vek 45 rokov, jedno vyživované dieťa, slobodná, má úvery, ktorých splátka mesačne predstavuje zhruba 1 000 eur (kreditné karty, spotrebný úver a lízing auta)? Zostávajúca výška úverov je približne 15-tisíc eur. Aké sú v jej prípade možnosti? Kúpiť chce byt v hodnote 100 000 eur, vlastné prostriedky nemá. Pomôže založenie inej nehnuteľnosti – napr. rodičovského bytu v cene zhruba 120 000 eur? Prípadne môže hypotékou vyplatiť zostávajúce úvery? Aké možnosti má táto klientka?
ČSOB
- V tomto prípade by klient, žiaľ, hypotéku v uvedenej sume nemohol dostať, vzhľadom na jeho vysoké výdavky. No v prípade, ak by sa rozhodol založiť aj rodičovskú nehnuteľnosť, vieme navýšiť hypotéku a splatiť jeho ďalšie úvery. To by bola pre klienta najvýhodnejšia možnosť, keďže by mal všetko v jednej splátke a za výhodnejších podmienok.
- Klientka by si vzhľadom na príjem mohla dovoliť hypotéku v uvedenej sume. Bolo by však pre ňu výhodnejšie, ak by založila ďalšiu nehnuteľnosť, navýšila si hypotéku a z navýšenej časti vyplatila aj zvyšné úvery. V oboch uvedených prípadoch klient môže využiť možnosť konsolidácie úverov a zvyšok použiť na kúpu nehnuteľnosti. Aktuálne ponúkame pri splatení existujúcich úverov hypotékou od ČSOB výhodné úrokové sadzby od 2,00 % pri trojročnej fixácii a od 2,25 % pri päťročnej fixácii.
Fio banka
- Klient v tomto prípade nemá dostatočnú bonitu, takže možnosť, ako získať hypotéku, je pristúpenie spolužiadateľa s príjmom aspoň 400 eur po odpočítaní výdavkov. Z príkladu nie je zrejmá hodnota nehnuteľnosti, počítame teda s tým, že si klient a spolužiadateľ budú chcieť zobrať hypotéku na 70 % hodnoty bytu. Potom je úrok 1,98 % p.a. a mesačná splátka 368,63 eura pri celkovej dobe splácania 30 rokov.
- Stopercentné hypotéky neposkytujeme, preto je riešením dozabezpečenie ďalšou nehnuteľnosťou. Splatnosť 25 rokov, fixácia sadzby na 5 rokov, sadzba 1,98 % p.a., splátka 422,89 eura.
mBank
- V prípade, že počítame napríklad s rozdelením výdavkov v podobe kreditnej karty 600 eur a splátky úverov 100 eur, pri splatnosti 30 rokov by mesačná splátka bola 424 eur (úroková sadzba 3,04 % p.a. pri 3-ročnej fixácii s poistením). Klient môže ručiť aj nehnuteľnosťou rodičov, čím by sa dostal na úrokovú sadzbu 1,54 % p.a. a splátka by klesla na 347 eur. Žiaľ, nie je možné splatiť neúčelový úver v kombinácii s úverom na kúpu nehnuteľnosti.
- Nie je možné splatiť neúčelové úvery v kombinácii s úverom na kúpu nehnuteľnosti. Klientka s uvedenými výdavkami 1 000 eur získa požadovaný úver vo výške 100-tis. eur so splatnosťou 25 rokov, úrokovou sadzbou 1,54 % p.a. (pri 3-ročnej fixácii s poistením) a mesačnou splátkou úveru 462 eur pri ručení kupovaným aj rodičovským bytom. V prípade ručenia iba kupovaným bytom 100 % by úroková sadzba bola 3,04 % p.a. a mesačná splátka 476 eur.
Prima banka
- Klient si môže podať žiadosť o hypotéku. V tomto prípade by musel ručiť nehnuteľnosťami (ktoré sú uvedené v príklade) v celkovej hodnote 170 000 €. V žiadosti by klient musel požiadať o dva účely hypotéky – o nadobudnutie nehnuteľnosti a o splatenie skôr poskytnutých úverov. Ak splní základné podmienky na schválenie hypotéky, banka by mu poskytla požadovanú výšku hypotéky 130 000 eur, s úrokovou sadzbou 1,8 % p.a. (úroková sadzba na hypotéke je v Prima banke rovnaká pre každého). Jeho mesačná splátka by bola 468 eur pri 30-ročnej splatnosti.
- Klientka by mohla požiadať o hypotéku a keďže nemá vlastné finančné prostriedky, odporúčame jej ručiť oboma nehnuteľnosťami. Ak by tak urobila, môže si vybrať, či by si ako účel úveru vybrala iba nadobudnutie nehnuteľnosti, alebo by skombinovala dva účely, a to nadobudnutie a splatenie skôr poskytnutého úveru. To, či by bol úver nakoniec schválený, závisí od komplexného posúdenia žiadosti o hypotéku.
Sberbank
- Takýto klient sa v Sberbank Slovensko nekvalifikuje na celú požadovanú sumu úveru. V tomto prípade odporúčame doplniť do úveru určite spoludlžníka s dodatočným príjmom. Výška zabezpečenia musí pokrývať celú sumu úveru. Pri požadovanom úvere 100 000 eur je potrebné založiť nehnuteľnosť/nehnuteľnosti s hodnotou vo výške min. 111 111 eur (úver je štandardne poskytovaný max. do 90 % z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti). Ak príjem so spoludlžníkom bude dostatočný na splácanie úveru a aj zabezpečenie bude dostatočné, je možné skombinovať v hypotéke účel refinancovania a kúpu novej nehnuteľnosti. Zabezpečením jedného úveru môžu byť samozrejme aj viaceré nehnuteľnosti (napr. aj rodinný dom alebo byt rodičov, alebo inej osoby, ak s tým títo súhlasia).
- Klientka môže získať úver 100 000 eur so splatnosťou 20 rokov. Podmienkou je dostatočné zabezpečenie úveru (nehnuteľnosť s hodnotou 120 000 eur postačuje). Okrem kupovanej nehnuteľnosti by teda mala založiť aj ďalšiu (keďže kúpna cena zvyčajne odráža trhovú hodnotu nehnuteľnosti, ktorú banka akceptuje) Ak chce klientka napriek tomu, že jej úver vychádza, splatiť svoje existujúce záväzky, je to možné prostredníctvom nezabezpečenej refinančnej PÔŽIČKY alebo navýšením hypotéky (tu stále platí, že výška úveru musí byť dostatočne krytá nehnuteľnosťou).
Slovenská sporiteľňa
- Klient môže založiť viacero nehnuteľností, aj rodičovský dom, pokiaľ nemá zabezpečenie úveru v dostatočnej výške. Okrem dostatočného zabezpečenia musí mať príjem, z ktorého vie všetky záväzky splácať. V tomto prípade by bolo nezodpovedné klienta zaúverovať úverom 100 000 eur, ak má príjem len 1 200 eur a z toho mesačne platí splátky 700 eur iným peňažným ústavom. V takomto prípade by sme odporúčali doplniť spoludlžníka so zodpovedajúcim príjmom.
- V tomto prípade nemáme dostatok informácií. Nevieme, či ide o čistý, alebo o hrubý mesačný príjem, nemáme k dispozícii informácie o daňovom priznaní klientky a kvalite nehnuteľnosti, ktorú chce založiť, preto sa nevieme jednoznačne vyjadriť, či by úver dostala, alebo nie.
Tatra banka
- 1., 2. Poskytnutie úveru v Tatra banke závisí od individuálneho posúdenia daného klienta. Samozrejme, spolu s hlavným dlžníkom môže do úveru pristúpiť aj bankou akceptovateľný spoludlžník. Tatra banka poskytuje aj refinančný úver, prostredníctvom ktorého môže klient splatiť svoje existujúce záväzky a popri tom použiť zvyšné finančné prostriedky na nadobudnutie novej nehnuteľnosti. Založiť môže klient bankou akceptovateľnú tuzemskú nehnuteľnosť, pričom nemusí byť v klientovom vlastníctve.
VÚB banka
- Klient by mohol získať Refinančnú Flexihypotéku (kombinácia účelu nadobudnutie a splatenie skôr poskytnutého úveru) vo výške 130 000 eur, za 100 000 eur by mohol kúpiť byt v Bratislave a zároveň by vyplatil existujúce úvery v hodnote 30 000 eur. Jeho mesačná splátka úveru by predstavovala 519,60 eura pri úrokovej sadzbe 2,00 % pre 3-ročnú fixáciu a splatnosti úveru na 27 rokov. Predmetom zabezpečenia by bola nehnuteľnosť, ktorú nadobúda, a rodičovský byt. V prípade, že by k žiadosti o úver predložil znalecké posudky na zakladané nehnuteľnosti v elektronickej podobe, získal by aj 100 % zľavu z poplatku za poskytnutie úveru.
- Klientka môže získať Refinančnú Flexihypotéku (kombinácia účelu nadobudnutie a splatenie skôr poskytnutého úveru) vo výške 115 000 eur, za 100 000 eur môže kúpiť byt v Bratislave a zároveň vyplatiť zostatok dlhu v hodnote 15 000 eur. Mesačná splátka úveru by predstavovala 581,77 eura pri úrokovej sadzbe 2,00 % pre 3-ročnú fixáciu a splatnosti úveru na 20 rokov. Predmetom zabezpečenia by bola nehnuteľnosť, ktorú nadobúda, a rodičovský byt. V prípade, že by k žiadosti o úver predložila znalecké posudky na zakladané nehnuteľnosti v elektronickej podobe, získala by aj 100 % zľavu z poplatku za poskytnutie úveru.
Čoraz viac ľudí si požičiava cez internet
"Od októbra minulého roka sa takmer zdvojnásobil počet ľudí, ktorí prejavili záujem o úver v Sberbank Slovensko cez internet,“ povedal vedúci oddelenia CRM & Digital Banking v Sberbank Slovensko Martin Obetko. Slovenská sporiteľňa eviduje v tomto roku 32-percentný nárast oproti vlaňajšku. „Z čoho sa dá usúdiť, že získanie úveru cez internet má perspektívu,“ uviedla hovorkyňa Slovenskej sporiteľne Marta Cesnaková.
Čo sa týka vývoja záujmu a predaných úverov cez úverovú kalkulačku ČSOB, hovorkyňa banky Zuzana Eliášová skonštatovala, že má stabilnú úroveň. „Trend zvýšeného záujmu a predaja sme však zaznamenali v portáli Moja ČSOB, kde evidujeme dvojnásobne väčší záujem ako minulý rok. Od spustenia transakčnej časti v máji tohto roka sa počet záujmov a predajov on-line úverových zmlúv dokonca zvýšil štvornásobne. Perspektívu v on-line predaji určite vidíme,“ pokračovala Eliášová.
Online banka Zuno ponúka úvery výhradne cez internet. Zuno v súčasnosti poskytuje dvakrát toľko úverov než pred rokom, objem pôžičiek narástol medziročne o 60 percent. "Klient všetky potrebné dokumenty odfotí prostredníctvom aplikácie, ktorú si bezplatne stiahne napríklad na mobilný telefón, či tablet. Tie potom odošle, a pokiaľ je všetko v poriadku, môže mať peniaze na účte behom niekoľkých minút. Záujemcovi o pôžičku tak prakticky odpadá akékoľvek papierovanie,“ povedal hovorca Zuno Vladimír Michna.
Na druhej strane z pohľadu internetovej banky mBank je on-line predaj úverových produktov jednou z kľúčových oblastí produktovej ponuky, v ktorej spoločnosť vidí veľký potenciál. Existujúci klienti majú k dispozícii takzvané predschválené pôžičky. „Podiel pôžičiek žiadaných on-line má rastúci trend, pričom napríklad v máji evidujeme nárast schválených žiadostí zadaných on-line o viac ako 20 % v počte aj v objeme oproti predchádzajúcemu mesiacu. Väčší záujem o on-line pôžičky sledujeme aj v medziročnom porovnaní,“ povedala špecialistka úverových produktov v mBank Beáta Bjelová.
Slováci podľa Sberbank prichádzajú čoraz viac na chuť novému spôsobu, ako prejaviť záujem o úver. „Stačí cez vybrané internetové stránky nechať na seba kontakt, a o všetko sa už postará banka. Práve túto možnosť využíva podľa údajov Sberbank Slovensko čoraz viac spotrebiteľov, aby prejavili záujem o bezúčelovú či refinančnú pôžičku,“ skonštatoval Obetko.
Vo VÚB banke žiadosti cez on-line kanály tvoria v súčasnosti približne 10 % všetkých žiadostí o úvery. „Možnosť vybaviť si rôzne bankové produkty a služby on-line objavuje čoraz viac ľudí a aj žiadostí o úver cez internet pribúda. Budúcnosť bankových služieb je do značnej miery práve v online, preto ďalší rozvoj internetového a mobilného bankovníctva patrí k našim prioritám,“ doplnila hovorkyňa VÚB banky Alena Walterová.
Zdroje : Internet a tlačové oddelenia - správy bánk